Застройщики Волгограда в сентябре зафиксировали 30-процентное падение.
Застройщики Волгограда в сентябре зафиксировали 30-процентное падение спроса на жилье, сказал на прошлой неделе замруководителя инспекции Госстройнадзора Волгоградской области Роман Касьянов. Участники рынка не сошлись во мнении. Отдельные маклеры отмечают снижение спроса. Эксперты говорят о сохранении спроса на «вторичке», объясняя проблемы застройщиков непривлекательностью оставшихся в наличии объектов.
Докризисные значения
Ситуация на региональном рынке строительства жилья очень сложная, отметил Роман Касьянов. По его словам, в некоторых новостройках, которые были сданы еще несколько лет назад, остаются непроданными от 20 до 90 квартир в каждом доме.
– Мы стараемся работать с застройщиками, стимулировать спрос, – отметил заместитель главы Госстройнадзора. – В частности, для привлечения инвесторов на новые строительные площадки предусмотрены льготы по аренде земельных участков.
Темпы ввода жилья в эксплуатацию тоже снижаются. Согласно промежуточным итогам Волгоградстата, объем работ в денежном выражении по направлению «Строительство» во II квартале 2017 года составил 17,4 млрд рублей. Это на 5,2% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
Но объем введенного в эксплуатацию жилья во II квартале текущего года сократился на 25% (143,9 тыс. кв. м) по отношению к прошлогоднему периоду (191,7 тыс. кв. м). В целом темпы ввода жилья в эксплуатацию сокращаются от года к году. Пик строительства пришелся на 2012-2013 годы, накануне экономического кризиса, когда девелоперы решили вложить максимум средств в новостройки. В результате в 2014 году было введено 1115 тыс. кв. метров жилья. В 2015 году показатель составлял уже 911,7 тыс. кв. метров, в 2016 – 754 тыс. кв. метров. Рынок вернулся к докризисным значениям 2012 года – 884,8 тыс. кв. метров.
Ипотека – двигатель продаж
– Фактически, рынок сейчас держит на плаву ипотека. Продажи идут только через банки, наличных средств у населения нет, – говорит риелтор Сергей Васильев. – Отказ населения инвестировать личные сбережения в жилье связан с объективными экономическими реалиями в стране. Обвал цен на нефть и антироссийские санкции ослабили рубль, сократив доходную часть бюджета. Эти факторы разогнали инфляцию, что привело к снижению потребительского спроса, экономическому спаду, снижению реальных доходов населения и росту уровня бедности в стране. Чтобы купить жилье, россияне начали активно кредитоваться.
За 7 месяцев 2017 года жители Волгоградской области заключили ипотечных договоров на сумму 11,4 млрд рублей, сообщили в пресс-службе волгоградского отделения Южного управления ГУ ЦБ РФ. Аналогичный показатель по итогам полугодия составлял 9,5 млрд рублей. Прирост только за июль оставил 1,9 млрд рублей. Показатели января–июля 2017 года на 25,7% превышают показатели аналогичного периода прошлого года.
– Одним из стимулов увеличения спроса на ипотеку стало снижение банками процентных ставок вслед за снижением ключевой ставки Банка России, – прокомментировали в пресс-службе. – Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях продолжила снижаться и по состоянию на 1 августа составила 11,4%. Это ниже на 1,4 процентных пункта, чем год назад.
По состоянию на 1 августа в Волгоградской области совокупная ипотечная задолженность в сумме 55,9 млрд рублей составляла 38,2% от общего регионального кредитного портфеля физлиц, сообщили в банке.
Доля горя
Большая часть жилья в регионе строится по принципу долевого строительства. Застройщики объясняют это тем, что кредитные схемы – то есть строительство дома на кредитные средства – это 100% убыток. Долевое строительство тоже кредитуется банками, но здесь заемщиком выступает физлицо, вернее, круг лиц, которые фактически финансируют строительство. Поэтому бремя расходов на обслуживание кредита возложено на граждан, а не на застройщика.
– Если компания ведет строительство за счет собственных средств или за счет средств дольщиков, она вправе не предоставлять смету строительства в контролирующие органы, – объясняет представитель застройщика на условиях неавторизованного общения. – Такое строительство становится непрозрачным и позволяет компаниям маневрировать в зависимости от рыночных условий.
Например, в Волгограде по долевому принципу строится 202 жилых дома. И число обманутых дольщиков растет. Наиболее крупные долгострои в городе – 13 домов ЖК «Парк Европейский» (1414 обманутых дольщиков, большая часть домов застыла на уровне нулевого этажа), ЖК «Эдем», «АхтубаСитиПарк», жилой дом «Гринвич». Суды рассматривают 5 дел о банкротстве строительных компаний. Возбуждено несколько уголовных дел, связанных с хищением средств. Учитывая снижающийся спрос, дольщики сейчас находятся в группе риска.
Кстати, чиновники условно делят всех застройщиков на тех, что идут в долевое строительство с целью вывода средств, и тех, кто оказывается в сложных условиях из-за собственной нерасторопности или рыночных форс-мажоров. И теми и другими местные власти занялись вплотную, усиливая контроль за подозрительными компаниями и помогая тем, кто испытывает объективные затруднения.
Еще одна схема волгоградской застройки – продажа квартир подрядчикам. Владелец участка под строительство расплачивается за строительные работы квартирами. Такой бартер позволяет не использовать дорогие кредитные ресурсы. К тому же для покупателей это наиболее привлекательная схема. Подрядчики могут снижать цены, они более уступчивы, поскольку стремятся как можно быстрее компенсировать расходы на строительство.
Немногие в регионе строят жилье за собственный счет. Как правило, по такому пути идут крупные застройщики, ориентирующие на элитку и жилье повышенной комфортности. В этом случае компания достаточно долго может держать цены, не так болезненно реагируя на падение спроса.
Далеко до дна?
Жилье в новостройках реализуется плохо, аналогичная ситуация и на вторичном рынке. Для потребителей в этом есть свои плюсы, поскольку цены на квартиры в Волгограде объективно снижаются.
– Сейчас вводится жилье, фундамент которого закладывался еще до экономического кризиса с расчетом на совершенно другой спрос, – отмечает риелтор Оксана Мельникова. – В результате на рынке возник переизбыток как новостроек, так и «вторички». В некоторых районах Волгограда на «вторичке» сейчас можно купить две однокомнатные квартиры без ремонта по цене, которую продавцы 6–7 лет назад выставляли за одну такую же позицию. Причем цены будут падать и дальше.
Если сравнить стоимость квартир в новостройках, например, Самары и Казани, то видно, что волгоградская недвижимость дороже на 20–30% сопоставимых предложений в этих городах, отмечает эксперт. Между тем стоимость строительных материалов в этих городах выше, чем в Волгограде, гораздо дороже там и земля.
– Сейчас между девелоперами идет игра на выжидание – кто первый дрогнет и начнет демпинговать. Запас для снижения цены у них точно есть, потому что строительные компании у нас закладывают очень большую маржу, – считает риелтор. – Кстати, доходность застройщиков может достигать 30% в зависимости от локации объекта. По итогам 2016 года средний срок окупаемости жилой недвижимости в Волгограде составил около 12 лет, а доходность – 8,01%.
По мнению некоторых участников рынка, сравнение волгоградских цен с самарскими или казанскими не совсем корректно, потому что оно не учитывает «коррупционный фактор» прошлых лет.
– Не знаю, как в Самаре или Казани, но в цене волгоградских новостроек заложены расходы на выкуп земли по астрономическим ценам и решение других деликатных вопросов, – рассказал представитель строительной компании. – Да, сейчас власть к нам открыта и всячески содействует, землю нам буквально навязывают, чтобы сохранить региональные темпы строительства. Но еще несколько лет назад официально получить землю было очень трудно, это был дикий коррупционный рынок.
Сейчас себестоимость строительства квадратного метра колеблется в пределах 29–35 тысяч рублей. В большей степени на удорожание строительства влияет дорогое подключение к инфраструктуре и неудобное расположение земельных участков.
В любом случае выиграть должен покупатель. Сейчас в Волгограде «однушка» без отделки в среднем стоит уже менее 1 млн рублей, но в некоторых городах-миллионниках такая же недвижимость обойдется в 600 тыс. рублей. Эта та самая реальная рыночная цена, на которую могут надеяться и волгоградцы.
– Мы уже близки к этому. Тем, кто решил продавать жилье, наверное, стоит поторопиться. Шансов продать объекты весной по сегодняшним ценам минимальны. Рынок снижается и будет продолжать снижаться разными темпами еще несколько лет. Он даже еще не вошел в крутое пике, – иронизирует риелтор Сергей Васильев. – До дна нам еще далеко. В среднем квартира на «вторичке» дешевеет на 30–50 тыс. рублей в месяц. Застройщики, но не все, начинают падать в цене. Те, кто сбил цену на свои новостройки – имеют шанс хоть что-нибудь продать. Те, кто жадничает – стоят непроданными, достраиваются за свой счет или банкротятся.
Ряд специалистов из волгоградских агентств недвижимости отмечает совершенно противоположную динамику и заметный рост на рынке недвижимости. По словам экспертов, в масштабах всего рынка спрос на недвижимость в Волгограде есть, особенно на вторичном рынке. В базе агентства тысячи предложений. При этом небольшие агентства и частные риэлторы могут и не заметить рост ввиду отсутствия масштаба. По итогам 2016 года эксперты отмечают прирост 8%.
В 2017 году он уже составляет 36%, что примерно равно уровню продаж 2012 года. Сложности у некоторых застройщиков связаны с тем, что наиболее привлекательные объекты уже проданы, а то, что осталось, не столь интересно покупателям. К сожалению, пока в Волгоградском регионе предложение по новостройкам невелико, нет таких объемов, как, например, в Краснодаре. Надеюсь, что привлекательность новостроек и спрос на них в регионе будут расти вместе с появлением большей конкуренции среди застройщиков.
